Es muy posible que a muchos de vosotros la pandemia os haya truncado vuestros planes y proyectos. Ahora todos, a medida que nos vamos recuperando, intentamos retomar en 2021 nuestra vida, que quedó en parte parada en 2020.
Entre los que seguís este blog, probablemente uno de los proyectos que vais a poner en marcha en 2021 sea la compra de un piso nuevo sobre plano, con todas las ventajas que esto conlleva frente a otras opciones como alquilar o comprar una vivienda de segunda mano, como ya hemos detallado en entradas anteriores. Si sois jóvenes y se trata de vuestra primera vivienda, ¡enhorabuena! Y si no es vuestra primera vivienda pero habéis decidido invertir bien vuestro dinero y ganar calidad de vida adquiriendo un piso nuevo, y para ello tenéis que vender vuestra antigua vivienda… ¡enhorabuena también!, porque residir en un lugar tranquilo, seguro, amplio y sostenible es una buenísima decisión para todos los miembros de la familia.
La venta de una vivienda requiere tiempo, información y ayuda profesional. Si te encuentras en esa situación, puedes consultar la entrada anterior en la que hablábamos de la documentación necesaria para poder hacerlo: el título de propiedad, los planos, la nota simple, el certificado de no deudas, la tasación, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, etc. Hoy quiero detenerme en los aspectos fiscales de la compraventa. ¿Sabes cuál es la tributación de la venta de una vivienda?
Por una parte, tienes que tener en cuenta la plusvalía municipal. Este impuesto se paga según el incremento del valor del inmueble a lo largo del tiempo. Se calcula según el valor catastral y los años que se ha tenido el piso, independientemente de los precios reales de compra y venta.
En cuanto al IRPF, si vendes una casa o un piso, obtienes lógicamente ganancias patrimoniales —y a veces pérdidas— que hay que declarar a Hacienda. Y es muy, muy aconsejable tenerlo claro y hacer bien todas las gestiones y los pagos para no tener problemas en un futuro. Si vendiste la vivienda en 2020, tienes que detallar la operación en la declaración de la renta de ese año, cuyo plazo está ahora en curso (hasta el 30 de junio). Si la has vendido o la vas a vender en 2021, no tendrás que hacerlo hasta el año que viene. Estas ganancias tributan en la declaración como rentas del ahorro a un tipo progresivo.
Tanto la ganancia como la pérdida patrimonial hay que declararla, aunque solo tribute la primera. Para determinar si hay ganancia o pérdida en la transmisión del inmueble, se calcula la diferencia entre el precio por el que se adquirió la vivienda (valor de adquisición) y el precio por el que se acaba de vender (valor de transmisión). Todos estos datos tienen que estar incluidos en la declaración de la renta. Al precio real de venta de la casa hay que restarle los gastos e impuestos (por ejemplo, la plusvalía) para obtener el valor de transmisión. También hay que tener en cuenta si se ha firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, porque al importe total de la transmisión hay que restarle el dinero del crédito pendiente de amortización. En cuanto al valor de adquisición, consiste en el precio real por el que se compró la casa más los gastos adicionales como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Cuando el dinero que obtienes de la venta de tu vivienda antigua lo reinviertes en comprarte una nueva (siempre que se trate de vivienda habitual), no tendrás que tributar por estas ganancias. Si te encuentras en esta situación, consulta con un profesional, porque los plazos para la reinversión en vivienda habitual se paralizaron con el estado de alarma. Parece todo muy complicado pero, como siempre, si estás en buenas manos, ¡no tendrás ningún problema!
